Diese Arbeit beschäftigt sich mit der methodischen Ermittlung sanierungsbedingter Bodenwerterhöhungen in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und deren marktkonformen Anwendung im jeweiligen städtebaulichen Kontext. Als kommunale Schwerpunktaufgabe liegt der Fokus der städtebaulichen Erneuerung vor allem auf Altstädten oder Stadtkernen, aber auch Wohn -und Gewerbegebiete können Gegenstand der Bewertung sein. Die Zielsetzung einer Sanierungsmaßnahme liegt u.a. in der Verbesserung der Wohn, Arbeits- und Umweltbedingungen, dem Erhalt baulichem Erbes und der Beseitigung städtebaulicher Missstände. Damit die Gesamtmaßnahme im öffentlichen Interesse vorbereitet, zügig durchgeführt und abgeschlossen wird, werden unter anderem zur Ermittlung des Ausgleichbetrags nach §154 BauGB sowohl die Anfangs- als auch die Endwerte des Bodenwerts in Sanierungsgebieten ermittelt.

Das Ziel der Arbeit ist, herauszufinden, ob die aus bisherigen Erkenntnissen anderer Sanierungsgebiete abgeleitete Gewichtung der unterschiedlichen Faktoren, welche einen Einfluss auf den Bodenwert haben auch für Bodenmärkte in Innenstadtlagen großer Städte marktgerecht sind und ob auf Grundlage der statistischen Auswertung von Vergleichskaufpreisen auf die Anwendung der Methode in anderen zukünftigen Sanierungsgebieten geschlossen werden kann. Die bodenwertbeeinflussenden Faktoren sollen auf den Wert von Eigentumswohnungen in der Karlsruher Innenstadt mit einer multifaktoriellen Regressionsanalyse geschätzt und daraus Erkenntnisse über die Ausprägung des Einflusses der in der Multifaktorenanalyse verwendeten Faktoren auf einem spezifischen Teilmarkt gewonnen werden. Zur Analyse werden die von der Stadt Karlsruhe übermittelten Kaufpreise für Wohnungseigentum verwendet. Diese Arbeit dient dem Ziel in methodischer, systematischer und nachprüfbarer Art und Weise neue Erkenntnisse zu gewinnen.

Die vorrangige Vorgehensweise zur Ermittlung der Bodenrichtwerte, das Verkehrswertverfahren, kann aufgrund fehlender Daten (Kaufpreise) nicht immer angewendet werden. Als Alternative werden andere geeignete Verfahren eingesetzt (vgl. ImmoWertV). Hierzu gibt es kein Standardverfahren und die Ergebnisse sind daher sehr abhängig von der subjektiven Einschätzung Fachkundiger. Ziel ist es, ein Modell zu entwickeln, das einheitlich und objektiv anwendbar ist. Dazu werden bestehende Verfahren kritisch geprüft und diese Erkenntnisse integriert. Das Modell soll aus verfügbaren Daten (Lagemerkmale, Umwelteinflüsse, Entfernung zu Infrastruktureinrichtungen etc.) den Bodenrichtwert vorhersagen können. Als Ergebnisvariable werden die, aus dem Verkehrswertverfahren gewonnen, Bodenrichtwerte verwendet. Es werden verschiedene Verfahren (Regressionsanalysen, Machine Learning Algorithmen) auf verschiedene Forschungsgebiete angewendet. Die Ergebnisse der Gewichtung der Variablen, sowie die Gesamtperformance der Modelle wird verglichen und ausgewertet .

On a judicial basis of § 196 Baugesetzbuch (BauGB, 2018) every municipality in the Republic of Germany must publish standard land values in €/m² for the whole district in a biennial cycle. The standard land values have to be derived comprehensively for different utilization purposes within a district. These are mainly residential areas, mixed-use zones (residential and commer-cial areas), industrial areas, cropland, grassland and forestry. The standard land values serve the taxation authorities to rate the hereditary real estate and also will play a major role for the future property tax (Löhr, 2018). With the help of Geographic Information Systems (GIS) all the nec-essary data for the derivation of the standard land values could be analyzed. This data consists of cadastral information (ALKIS) for each municipality district like streets, buildings, and par-cels etc. (AdV, 2005), areas of application for special building law as well as geocoded data (Bill, 2016) about purchasing prices within the district. According to the INSPIRE (Infrastruc-ture for Spatial Information in Europe) directive (European Parliament, 2007) which aims to create a European spatial data infrastructure for a transparent common environmental policy the geodata representing the standard land values will be provided in the Web with services to que-ry, visualize and download the datasets. The following work contributes to both requirements, the statutory determination of the standard land values answering the lawful necessity and the setting up of the generated geodata in the Web according to the demanded transparency of the INSPIRE directive. This thesis describes the development of automatizing the process of im-plementing, selecting, aggregating and layouting objects of the ALKIS data in an Open Source GIS (QGIS) via Python language. A part of the work will be the visualization and presentation of the standard land values in Web GIS (Seip et al, 2017). In addition, there will be a compari-son of two different Web Clients, Open Source Web GIS “QGIS Web Client” and “Lizmap” according to edit ability and performance, respectively. Finally, two Web GIS approaches, one proprietary with ArcGIS Online from Esri, the market leader for GIS, and the other with Open Source QGIS Server, will be described and evaluated.

Bei der Ermittlung von Bodenrichtwerten werden in zunehmenden Maße Geographische Informationssysteme (GIS) eingesetzt. Der Einfluss solcher im GIS ermittelten Parametern wie Entfernung vom Zentrum, Neigung und weiteren auf den Bodenrichtwert wird untersucht. Der verwendete Datensatz bezieht sich auf das Doppelzentrum Villingen-Schwenningen und ermöglicht den Aufbau eines Kriterienkatalogs, basierend auf Expertenwissen und der Abgrenzung der Bodenrichtwertzonen.